東勢山坡地,買東勢山坡地,東勢買山坡土地

據住展雜誌統計，今年截至9月20日止，北台灣推案量前十名行政區依序為龜山、板橋、中壢、新莊、桃園、三重、新店、竹北、淡水、北投等地。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年建商推案主要集中於買氣熱絡的地區，不再像過去多頭時期矇著眼睛推案，建商推案策略變得步步為營。



龜山、板橋 雙強爭奪第一



住展雜誌所統計的十大推案區，主要集中於新北市與桃園市，尤以新北市為最，共有5區入榜，桃園則有3區，另台北市與新竹縣各有一區。推案最踴躍的龜山區，今年前9個月推案量高達約491.8億元，較去年同期大增近180億，年增幅約57％，推案動能高居北台灣之冠。



何世昌分析，龜山推案大爆發的原因，主要是A7重劃區房價基期低，市場買氣熱絡，帶動建商推案意願與信心，新建案前仆後繼開出。A7重劃區龐大的推案潮將持續到Q4，全年案量可望輕鬆突破6百億元。



第二名的板橋推案量已達486億元，比去年同期成長172.8億元，年增幅約55％。板橋今年推案焦點除了江翠北側重劃區外，市區推案也頗具規模，建案銷售普遍繳出一張不錯的成績單，建商推案信心自然居高不下。由於板橋Q4還有約2百億的案量將會釋出，全年案量可能直逼7百億元，將與龜山力拚龍頭寶座。



起死回升 青埔重返榮耀



排行第三名的中壢，今年供給量多來自於青埔特區。青埔過去因賣壓過大，房價漲多回吐，經歷過多年修正之後，房價降回2字頭終於讓消費者回心轉意，建案銷售趨於穩定，供給量又多了起來。近三、四年來，扮演中壢推案中堅的舊市區，今年供給量反而急縮，青埔變成一支獨秀。



何世昌進一步指出，今年前9個月推案大量區，如龜山、板橋、中壢、三重、新店、淡水與北投等地，多是建商看到買氣回升，才擴大推案動能。至於買氣平淡而建商仍大量推案的地區，則僅占少數。雖然建商今年推案精打細算，但在量能持續放大的情況下，建商仍應緊盯銷售率變化，以免銷售突然停滯，進而對價格產生威脅。

中西區坐落在雙城觀光特區內，為全台首例的法定觀光區，擁有多處知名古蹟如赤崁樓、孔廟及城隍廟。自雙城區設立後，有不少南科的退休工程師，或來自北、中各地的年輕人慕名而來，將老宅承租或購買後，打造成獨具風貌的住宿或餐飲、手作等特色店家，深受許多國內外的年輕遊客喜愛。

而對於未來中西區的房市變化，白晉昌認為房市與民生需求、消費息息相關，只要人潮的地方，就會有居住和消費的需求，近年雙城區積極發展文化資產，像因知名電影「總鋪師」取景而爆紅的忠孝街媽祖樓，以及如神農老街等文創熱門景點，都能帶入可觀的人潮與商機。對於想要創業、或體驗生活的年輕、退休族群來說，台南雙城區將是非常不錯的選擇。

台灣房屋成功特許加盟店店東白晉昌表示，雙城區主要坐落在中西、安平、北區等部分地區，而中西區內的海安路兩側，以及國華街、正興街、神農街、保安路一帶，則是雙城區的精華地段，穿梭在巷弄間，不時會發現有許多老宅成功新生的創意餐飲、咖啡廳及民宿等特色文創小店。

他進一步解釋，由於中西區發展早，屋齡普遍較高，許多屋主為了活化資產，便用較親民的價格出租給當地有創業需求的年輕人，沒想到隨著口碑及知名度逐漸打開，搭配上近期海安路停車場的活化及雙城區公告等利多，雙城區逐漸成為年輕人到台南必訪的熱門打卡景點。

低總價+高收益 老宅身價夯

而中西區目前一般兩層樓20-30坪的透天老宅，租金總價落在1.7到2.5萬之間，換算下來每坪700-800元，相當親民實惠。同時區內屋齡30年以上的透天老宅行情，交易熱絡的多為總價550-900萬之間，單價約在22-29萬上下，而隨著觀光熱度轉強，更多的消費人潮及店家進駐，相較十年前的總價250-500萬，價格漲幅將近一倍之多。

觀察實價登錄發現，一棟屋齡54年位於雙城區海安路巷內的透天老宅，在去年8月轉手時，以總價750萬賣出，與五年前交易時的價格210萬相比，漲幅達540萬之多，顯示雙城區的成立，對於當地房市確有帶動效果。白晉昌表示，通常物件只要地段良好，巷道開闊，不但在經營上較吸引客人，在銀行評估貸款時也能獲得較高成數，配合觀光收益，讓買家仍有信心加碼進場。

但白晉昌指出，由於老宅入手門檻較低，深受年輕創業族喜愛，有不少置產族看中老宅的投報率，整修後再行出租，年投報率都在穩定的3-5%之間。但近年政府要求業者須符合法規，許多民眾因不諳規定，購買或承租老宅後，常會因消防設施及增建等問題而無法申請過關，因此白晉昌提醒民眾在購買或承租前，仍要謹慎瞭解屋況及有無增建等問題。

而雙城觀光區是台灣第一個法定觀光區，不但為台南帶入豐沛的觀光效益，也成功替當地旅遊市場帶來轉變，自去年起已有近百家民宿申請登記。白晉昌則表示，雙城區成立之初，市場多為保守觀望，但隨著實質效益逐漸浮現，帶動熱度上升，目前更有許多近百客房的商旅、特色小店持續進駐中，預估將創造更龐大的商機。

台灣房屋台南成功特許加盟店店東白晉昌，不但是台灣房屋總部認證的「育才模範店」，店內也培養出多位百萬經紀及績效優良的同仁。像白晉昌店東這般擁有豐富帶領金獎團隊的經歷，在當地的房仲市場相當搶手。被問到最後為何選擇加盟台灣房屋時，他笑著說：「人才是組織的根本!台灣房屋的教育訓練課程對他的助益非常的大，小從定期的「新進人員基礎課程」，大至量身訂做的「店長訓」，一條龍完整式的菁英業務養成訓練，讓加盟的店東完全不用擔心剛入行的夥伴，是否能立即面對客戶。同時總部的智庫也會定期分享市場資訊，讓每一位同仁能精準地掌握市場最新的脈動與變化。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

上半年至今包含買賣移轉棟數，及新增房貸、土建融額度等官方統計之房市相關數據，數字曲線幾乎都是朝上，這顯然是建商下半年逆勢強力推案，很大的信心來源。不過最新公布的九月國泰最新庶民經濟信心調查，可能會讓房市業者直冒冷汗。



該調查顯示，六成以上受訪者因為預期未來一年內不會加薪，基於『薪酸』之由，不但耐久財消費意願繼續呈現負值，連非耐久財消費信心也由正為負。這代表的是，整個消費信心及意願都縮減，顯然美中貿易戰為首的經濟變數，已正慢慢發酵。



如果國泰上述調查可茲參考，那麼住展房屋網企研室幾乎可斷言，最近的低總小宅順銷，根本不是像業者所說靠的剛性自住(首購)客買盤，反而投資客貢獻度不可小覷。



特別這些低總小宅單價其實偏高，對照其房型，實用性也比預期低；這類產品一旦交屋，恐怕會衍生很多問題甚至糾紛。相對地如果買方是投資目的則只要購買門檻低有未來價漲想像空間即可，哪會在乎未來的實用性？



不過，由於目前銷售中的預售案，就算現在結案、開始動工，都還要兩到三年才能完工交屋，因此相關未爆彈現在還不會爆發。但愈近年底選舉話題愈來愈熱，加上現在的消費信心減弱，短期內似乎很難回升，新推案價格又一直拉高，可預期的是，年底前房市剛性消費者應該會轉趨觀望。要是連投資客都暫時縮手，那麼可預期的是，年底前房市買氣應該不會太好；全年買賣移轉棟數，能否如某房仲預期地超過29.5萬棟水準，還很難說。

台中市政府投入13億餘元於精密機械園區2期西側1.65公頃土地，規劃1至6層共39個智慧綠建築標準廠房單元，邀請金屬製品製造業、電腦、電子產品等低汙染事業及研發機構進駐，採租售並行方案，目前先行辦理1至3樓共18個單元、4樓6個單元，共計24個單元預售作業。售價符合市場行情，最多可申購一整層樓廠房。



台中市經發局說明，市府規劃精密機械園區標準廠房，致力提升建築品質、增進環保節能與人性化管理，目前廠房已取得黃金級綠建築標章候選資格，在智慧建築方面也取得合格級候選標章，預計可達到綜合佈線、資訊通信、系統整合、設施管理及安全防災的優質智慧化。



經發局進一步指出，該標準廠房採租售並行方式辦理，1至3樓（18個單元）及4樓部分（6個單元）共計24個單元出售；4樓部分（3個單元）及5至6樓（12個單元）共計15個單元出租，出租部分預計於今年9月底工程完工取得建築使用執照後啟動。



目前辦理的預售作業，價格參考週遭市場行情，並依樓層乘上售價乘數，1-2樓每平方公尺5萬4,989元（約每坪18.2萬）、3-4樓每平方公尺4萬9,490元（約每坪16.4萬），價格具競爭力，且最多可申購廠房「一整層樓」。

致茂電子於日前發佈訊息，將與富宇建設合作，在桃園市龜山區樂捷段61及61-1地號共2筆土地約4721.46坪，於明年推出7棟、總戶數近千戶、總銷額逾百億的大案，為機捷A7重劃區房市再添新話題。



據統計，富宇建設今年推案創下近3年高峰，積極佈局桃園，目前除了興建中在售建案「敦峰」、「悅峰」外，「上城」、「天匯」、「哈佛苑」等也將於今年10月陸續公開銷售，其中「哈佛苑」已動工興建。今年富宇建設在桃園A7重劃區的推案總銷，估將超過200億。



自由時報報導，富宇建設總經理鍾堯明表示，根據桃園市政府估計，桃園市人口再10年將超越台北市，交通及產業利多帶來的人口紅利持續升溫，區域發展前景看好，再加上富宇長年深耕社區軟實力，品牌形象也是揮軍桃園的優勢。

據住展雜誌統計，2019年截至9月20日止，北台灣推案量前十名行政區依序為龜山、板橋、中壢、新莊、桃園、三重、新店、竹北、淡水、北投等地。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年建商推案主要集中於買氣熱絡的地區，不再像過去多頭時期矇著眼睛推案，建商推案策略變得步步為營。

龜山、板橋 雙強爭奪第一



住展雜誌所統計的十大推案區，主要集中於新北市與桃園市，尤以新北市為最，共有5區入榜，桃園則有3區，另台北市與新竹縣各有一區。推案最踴躍的龜山區，2019年前9個月推案量高達約491.8億元，較2018年同期大增近180億，年增幅約57％，推案動能高居北台灣之冠。



何世昌分析，龜山推案大爆發的原因，主要是A7重劃區房價基期低，市場買氣熱絡，帶動建商推案意願與信心，新建案前仆後繼開出。A7重劃區龐大的推案潮將持續到Q4，全年案量可望輕鬆突破6百億元。



第二名的板橋推案量已達486億元，比2018年同期成長172.8億元，年增幅約55％。板橋2019年推案焦點除了江翠北側重劃區外，市區推案也頗具規模，建案銷售普遍繳出一張不錯的成績單，建商推案信心自然居高不下。由於板橋Q4還有約2百億的案量將會釋出，全年案量可能直逼7百億元，將與龜山力拚龍頭寶座。



起死回升 青埔重返榮耀



排行第三名的中壢，2019年供給量多來自於青埔特區。青埔過去因賣壓過大，房價漲多回吐，經歷過多年修正之後，房價降回2字頭終於讓消費者回心轉意，建案銷售趨於穩定，供給量又多了起來。近三、四年來，扮演中壢推案中堅的舊市區，2019年供給量反而急縮，青埔變成一支獨秀。



何世昌進一步指出，2019年前9個月推案大量區，如龜山、板橋、中壢、三重、新店、淡水與北投等地，多是建商看到買氣回升，才擴大推案動能。至於買氣平淡而建商仍大量推案的地區，則僅占少數。雖然建商2019年推案精打細算，但在量能持續放大的情況下，建商仍應緊盯銷售率變化，以免銷售突然停滯，進而對價格產生威脅。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，台北市屋齡40年以上的老宅交易不冷清，2019年第一季台北市40年以上的老宅交易，12個行政區之中就有5個行政區，屋齡40年以上的老宅交易佔比在3成以上，包括松山區、萬華區、中山區、士林區與信義區，成交屋齡最年輕的依然是內湖區，若是首購民眾屋齡在40歲以下，有相當的機會可能買到屋齡比自己年齡還大的房屋，成為購屋市場上的老少配。

房市老少配以前常見是換屋族，可能買到新的電梯大樓，不過隨房屋屋齡持續老化，台北市的新供給量有限狀況下，為了留在市中心，即使屋齡40年以上的老宅也受到購屋人的青睞。

聯徵中心的大數據資料比對顯示，北市2019年第二季購屋人年齡25~35歲，購買屋齡超過36年以上的房貸案，一共有236筆樣本數，平均貸款約999萬元，購買總價約1413萬元的房子，且貸款核數也在7成以上，平均購買約28坪大的房子，觀察過去幾季，首購買老宅的每季都有穩定的數量，顯示精華區的老宅在買方心中仍有不錯的市場性。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實務經驗發現北市市中心有些交易開始出現，房子屋齡比購屋人年齡還大的現象，不過雖然是老宅，但貸款銀行對於地段佳的老宅貸款條件並不會比較差，地段與貸款人條件不錯的案件，貸款條件與一般住宅差異並不大。



至於北市各區第一季老宅交易狀況，北市屋齡40年以上的老宅成交比例最高分別為松山區的38％，士林區的33％，信義區的32％與中山區的32％，這些區域每10筆交易就有3筆是40年以上老宅，至於比例最低則是後期開發的內湖區。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

2019年9月17日，聯強國際以每坪100萬元，總價50.87億元買下台北市南港「世界明珠」27層樓的其中12層A級商辦，作為「聯強國際大樓」企業營運總部，這棟2024年才完工的商辦大樓，「聯強國際將與其他企業共同使用」。房地產人士指出，根據Google Map計算，「聯強國際大樓」距離台北車站約10公里，到桃園機場46.1公里，從新莊副都心中央合署辦公大樓前進台北車站，距離僅8.4公里，到桃園機場30.4公里，新莊副都心商業區A級商辦，6折就可以買到，不但可以量身定做，而且整棟都是單一企業獨有，符合集團企業總部「高端、大器、時尚」的要求。

企業總部-新莊副都心「群聚效應」發生



所以，中悦建設機構、儒鴻企業都確定將總部遷至新莊副都心，「儒鴻企業總部」投資64億元規劃地下4層樓、地上19層建築物，為突顯企業特質，建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線做為建築主體造型意象，可望成為新莊副都心新地標。此外，先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部，宏匯集團BOT的「i-Tower雲端科技大樓」，也將提供大型知名企業A級商辦租賃，整個新莊副都心企業總部群聚效應發生，帶動區域商辦市場大爆發。



台北A辦-租金漲、空置率降「產品當紅」

台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出，整個台北市A級商業辦公空間，因為金融保險業、科技業、生技業、遊戲產業等對於「A辦」的需求很大，儘管2018年包括南山人壽大樓、聯合報大樓等相繼釋出優質辦公租賃場域，但是「需求大」的狀態依舊存在，造成2019年台北市A級辦公租賃市場依舊「供不應求」，出租率表現優異，也讓A級商辦空置率明顯下滑。



研究A級商辦整體市場供需，劉佩真表示：「台北市A級商辦空置率，2019年約2.77％，2020年會下降到2.32％，估計2021年會繼續降到0.90％。在租金水準部份，2019年成長幅度達1.71％，2020年成長1.84％，預估2021年會成長到2.23％。」空置率逐年降低、租金水準逐年提高，代表著A級商辦市場在未來時段裡，依舊是「當紅商品」。

外溢效應-台北A辦轉進「新莊副都心」

但是，台北市A級商辦現階段的供給量有限，劉佩真說，台北市A級商辦會出現「外溢效應」，敦化南北路辦公商圈、松江路商圈、內湖科學園區、南港經貿園區會是第一環「外溢區域」，第二環則聚焦在新北市交通便利、大面積重劃區，在捷運板南線、松山新店線、中和新蘆線的路徑上，都已有建商在佈局商辦產品。



劉佩真明確的說：「新莊、板橋、新店都將成為台北市A級商辦供不應求『外溢效應』的受惠區域，特別值得注意的是機場捷運經過，腹地廣大、中央合署辦公大樓進駐的新莊副都心，產業集團總部化的企業大樓，在新莊副都心內比較有機會實現。」房地產業者指出，企業集團總部已成趨勢，新莊副都心有機會承接大型企業集團總部的最佳核心位置。



A辦6要件-新莊副都心有「有條件承接」

她說明，A級商辦大樓有6大要件，分別是(1)核心地段、(2)交通便利、(3)越新越好、(4)智慧建築、(5)知名租客、(6)坪數合宜，這6項要求都符合，就是「A級商辦」，若僅符合4項，則會列入「B級商辦」，劉佩真指出：「以新北市觀察，新莊副都心的商辦，起碼都應該是B級起跳。」換句話說「如果在新莊副都心看到6項要件都符合的A級商辦，應該認真考慮承租或購置。」



黃金3年-新莊副都心A辦「2020起飛」



劉佩真提醒新莊副都心商辦業者，「新北市若要搶佔A級商辦市場，動作一定要快。」因為2022-2024年，台北市將釋出17.2萬坪A級商辦空間，2025-2027年，也會有11.2萬坪的新辦公空間釋出。所以，她建議：「新北市A級商辦產品，一定要趁著2019-2022年台北市A級商辦供應量稀缺時期，搶佔市場，否則2022年之後台北市核心地段A級商辦面積陸續供給，新北市A級商辦就會受到影響。」



絕佳機會-新莊副都心爭取「A辦客戶」



不過，也無須太過擔心，新北市A級商辦擁有「優惠租金、親民售價」優勢，而且新北市可提供的基地面積較大，興建A級商辦的辦公空間面積彈性較高，只要產品符合A級商辦的6項要求，依舊可以吸引國際、國內大企業設立營運總部的機會，可以爭取5G產業、AI、互聯網、AR、VR等高科技產業進駐，而中美貿易戰讓很多台商或外資企業來台投資，對於大面積辦公空間以及興建企業總部的需求提高，這也是新莊副都心積極爭取A級商辦企業客戶的一個絕佳機會。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

好消息！新北市社會住宅包租代管第2期計畫，即日起開始招募房東囉！市府委託「兆基管理顧問股份有限公司新北第一分公司」及「易居管理顧問股份有限公司」等2家業者，協助辦理包租代管，提供2,200戶專業出租管理的免費服務名額，歡迎有興趣參與的房東們踴躍申請。

新北市政府城鄉發展局表示包租代管，第1期計畫自2018年1月起至2019年8月31日止約3,000位房東及房客申請加入，已媒合約900戶弱勢租屋。為持續提供市民社會住宅包租代管服務，新北市政府續辦第2期計畫自2019年9月27日開始受理申請。房東參與包租方案，可保證租金收入3年、修繕獎勵每年1萬元、居家安全險3年保障；若參與代租方案則可獲修繕獎勵每年1萬元、代租媒合房客、租屋管理。在未來媒合房客方面，將以設籍於新北市，或在新北市就學、就業的市民朋友為對象，房客可享有租金折扣最高每月7,200元。



為了讓有意參與的房東更了解包租代管計畫，城鄉發展局設立專線諮詢電話，房東、房客亦均可透過電話聯絡協助辦理包租代管的業者，或親至市府1樓西側城鄉局包租代管服務櫃檯洽詢(服務時間：週一至週五上午8時30分至17時30分、查詢專線：02-29603456或新北市境內1999分機：7240、7293)。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】